606 385 646

info@vrkacademy.cz

VRKacademy.cz / Kurzy  / Realitní krize a situace na trhu s nemovitostmi

Realitní krize a situace na trhu s nemovitostmi

V současné době mnohá media i diskuze laické veřejnosti zaplavily problémy realitního trhu. Hlavním tématem jsou především ceny bytů v Praze, kde dosahují rekordních maxim a takových hodnot, že na ně mnozí lidé ani finančně nedosáhnou. Řešení změnou legislativy, přístupu ke vzájemné konkurenci firem i celkového uvažování společnosti je na programu politiků, novinářů i majitelů stavebních společností. Žene nás neměnnost těchto faktorů do další velké realitní krize, jakou si kupříkladu prožily Spojené státy americké, a následně celý svět, v roce 2007?

1.  Realitní krize a situace na trhu s nemovitostmi

V současné době mnohá media i diskuze laické veřejnosti zaplavily problémy realitního trhu. Hlavním tématem jsou především ceny bytů v Praze, kde dosahují rekordních maxim a takových hodnot, že na ně mnozí lidé ani finančně nedosáhnou. Řešení změnou legislativy, přístupu ke vzájemné konkurenci firem i celkového uvažování společnosti je na programu politiků, novinářů i majitelů stavebních společností. Žene nás neměnnost těchto faktorů do další velké realitní krize, jakou si kupříkladu prožily Spojené státy americké, a následně celý svět, v roce 2007?

1.1.      Poslední problém trhu s realitami odstartoval světovou ekonomickou krizi

Poslední realitní krize na trhu s hypotékami odstartovala v USA v červenci a srpnu 2007. Díky propojenosti jednotlivých trhů brzy vyústila ve finanční burzovní propad a problém následně přerostl ve světovou finanční krizi, která přetrvávala v určitých odvětvích až do roku 2015. Příčin této globální recese bylo samozřejmě hned několik. Výraznou zásluhu má například i vysoká cena ropy v první polovině roku 2008. Realitní krize byla však prvotním impulsem a následně nedílnou součástí světové finanční krize. Právě proto, že její počátek nalezneme v oblasti nemovitostí, dostala se světová ekonomika, dle každoroční zprávy OSN z roku 2008, k největšímu poklesu od doby Velké hospodářské krize ve třicátých letech 20. století. Kvůli prvotnímu znehodnocení cen nemovitostí nastala pro firmy komplikovaná situace, kdy neměly čím ručit. Pro nemožnost získat peníze v době poklesu odbytu byly nuceny sáhnout do svých nákladů. Jak je známo, jedním z největších nákladů velké části firem jsou právě platy zaměstnancům. Propouštění pracovníků mělo na svědomí vysokou nezaměstnanost, ale mnohé společnosti ani tento krok nezachránil. Jejich krach měl v některých případech za následek neuspokojené pohledávky, jež donutily banky k větší finanční obezřetnosti, detailnějšímu analyzování zástav a zpřísnění podmínek poskytnutí úvěru klientům. Požadované vyšší záruky v době, kdy ceny nemovitostí katastrofálně propadly, komplikovaly další schopnost začít nebo rozšířit podnikání, vytvořit nová pracovní místa a nastartovat ekonomický růst. Tento na sebe navazující kolotoč tak dále rozšiřoval finanční problémy z oblasti realit do jiných odvětví.

 


Obrázek č. 1 – Pohyb cen nemovitostí v období krize [%], (Zdroj: Green Street CPPI)

1.2.      Snaha se poučit z minulosti má v sobě mnohá „ale“

Realitní krize, jak jsme po roce 2007 zjistili, může mít opravdu katastrofální odpad nejen na trh s nemovitostmi, ale i na globální ekonomiku. Logické a samozřejmé by se tedy zdálo se z předchozích událostí poučit a vytvořit patřičná opatření, která by zamezila situacím, jež byly příčinami krize předchozí. Jenže rázem se objeví několik komplikací a zásadních otázek.

  • Co vlastně bylo příčinnou minulé krize ve Spojených státech?
  • Dá se té následující realitní krizi vůbec zabránit?
  • Bude se historie opakovat, či je současný vývoj trhu s nemovitostmi úplně jiný?

1.3.      Různé názory na vznik realitní krize v roce 2007

Dodnes, po letech zažehnání finančních problémů, nepanuje ani mezi ekonomy shoda, co přesně celý kolaps způsobilo a jak velký vliv jednotlivé faktory sehrály. Na jedné straně stojí věčně se opakující teorie nenasytných bankéřů a korporací, které dostaly až příliš volnosti k prosazení svých zájmů. Na druhé straně je zase názorový proud, že hlavním spouštěčem je přílišná státní deformace trhu pomocí zákonů, jako je Community Reinvestment Act z roku 1977 [1]. Ten měl suplovat sociální program a vedl bankovní instituty k tomu, aby poskytovaly úvěr nezávisle na solventnosti a bonitě dlužníků, jež o něj žádali. Cílem bylo odstranit znevýhodnění sociálně slabších lokalit, kterým v rámci celého regionu do té doby banky jen neochotně půjčku dávaly kvůli jejich špatné platební morálce. Stalo se tím však, že vznikly podmínky, které dělaly pro banky výhodné, nebo alespoň nedělaly nevýhodné, poskytování nesplatitelných půjček svým klientům. Spolu s nařízenými extrémně nízkými úrokovými sazbami, které bývalé realitní krizi ve Spojených státech předcházely, se tento fakt podepsal na kolapsu trhu.

1.4.      Ekonomické cykly a jejich nevyhnutelnost

Ačkoliv o problémech na realitním trhu z roku 2007 hovoříme jako o krizi, někdy dokonce jako o finanční katastrofě, stále se jedná o součást růstu a poklesu cen, jež je součástí stále se opakujících hospodářských cyklů. Ty se vždy skládají ze dna, které tehdy znamenalo světový finanční kolaps, následného růstu, dosažení vrcholu a pak opět recese, která míří ke dnu. Bankéři se mají snahu tvářit, že je vše stále růžové jak v době růstu, tak vrcholu, tak také při úpadku. O to tvrdší náraz pak přijde. Trefný je zde často používaný vtip „padáme z dvacátého patra, jsme v desátém, zatím jsme v pohodě“. Otázkou tedy rozhodně není, zda nějaká další krize přijde. Ano, přijde, kolísání cen je součástí hospodářských cyklů. Otázkou je kdy a především, jak zajistit, aby krize neměla natolik devastační dopad.

1.5.      Vývoj není pokaždé stejný

I kdyby se zázračně všichni ekonomové shodli na příčinách minulé realitní krize a analyzovali správně, co ji vyvolalo, nic nám nezaručí, že příští problém bude mít stejné kořeny. Ba právě naopak nás může o to více překvapit. Ideální příklad nabízí již srovnání s krizí z roku 2007, kde velkou roli sehrály uměle vytvořené a extrémně nízké úrokové sazby při půjčkách a obrovský pokles cen nemovitostí, spolu se současným stavem, o kterém se čím dál častěji hovoří jako o právě probíhající nebo alespoň rychle se blížící krizi. Vidět však můžeme úplně opačný jev. Bublina nemovitostí stále roste, ceny za bydlení se zvyšují a zákonodárci aktivně přemýšlejí, jak udělat byty dostupnějšími. Příliš drahé bydlení je najednou stejně velkým problémem, jako dřívější znehodnocení ceny a ke krizi v pravém slova smyslu, jakožto pádu hodnoty, může po splasknutí realitní bubliny skutečně vést. Při minimalizování dopadů výkyvů realitního trhu tedy nejde hledět jen zpět na předchozí události. Je třeba se dívat především dopředu a brát v potaz současný stav ekonomiky.

2.  Současná situace kolem vysoké ceny nových i starých bytů

V České republice ceny nemovitostí výrazně klesly se světovou finanční krizí. V porovnání s ostatními zeměmi však dopad nebyl tak velký a v naší zemi hovoříme obvykle o celkové hospodářské krizi, nikoliv samostatné realitní. [2] Přesto však tato událost s trhem s nemovitostmi zamávala. Po pádu následně začaly ceny téměř nepřetržitě růst. Z počáteční radosti se nyní stává velký problém, o kterém se čím dál častěji mluví. V roce 2018 rostla hodnota bytů v Praze dvoucifernou rychlostí a překročila na některých místech hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční. Ohromné tempo v letošním roce 2019 zvolnilo jednak díky zásahům České národní banky a jednak proto, že lidé již nechtějí a ani si nemohou dovolit utrácet za bydlení takové částky. Zlevnění je však v nedohledu. Rychlost nárůstu by se měla dle odhadů developerů dostat k pěti procentům.

  • Zvyšují se náklady výstavby, zvyšuje se tím i cena bytů

Příčin současného stavu je hned několik. Mezi zásadní a také nejlépe na první pohled viditelné patří rozhodně fakt, že samotná výstavba je dražší, než tomu bylo dříve. Stoupá cena některých materiálů, cen pozemků, ale také platy zaměstnancům. Těch je stále nedostatek a právě vyšší příjem je primárním lákadlem, jak zvýšit celkovou atraktivnost oboru i jak v rámci konkurence obstát mezi ostatními firmami a nalákat zaměstnance právě k sobě. Dokud nebude více kvalifikovaných pracovníků, bude šance na zlepšení výrazně menší. Významným faktorem, který se podílí na vysokých nákladech na výstavbu, jsou rovněž vyšší sazby pro architektonické návrhy a další projekty. Zapomenout nesmíme ani na daňovou zátěž. Součet všech těchto položek doslova znemožňuje postavit a následně prodávat byty za nízkou cenu.

 

 

  • Malá nabídka a komplikovaný proces výstavby

Jednoduchý princip nabídky a poptávky funguje v případě realitního trhu úplně vzorově. Nedostatečná nabídka vzhledem k poptávce dle všech očekávání vystřelila ceny velmi vysoko. Jak uvedl Evžen Korec, český podnikatel, generální ředitel, předseda představenstva a majitel developerské společnosti Ekospol, „Nižší ceny nových bytů by přineslo pouze okamžité povolení několika velkých konkurenčních projektů se stovkami bytů v jednom místě, kde by konkurenční společnosti musely o klienty soutěžit. Mimo jiné právě cenou. Bez větší konkurence a dostatečné nabídky byty levnější nebudou.“ Krok, jenž by tento problém vyřešil, je jen velice těžké provést. Hlavní komplikace tkví v byrokracii a v zákonech, které rychlé a efektivní realizaci nejsou vůbec nakloněny. Ať už se jedná o stavební zákon samotný nebo o fungování úřadů, legislativní úprava, která již v současné době začala, je naprostou nezbytností. Dle slov Petra Michálka, generálního ředitele Skanska Reality, je „zásadní celkový přístup politiků a úředníků. Pokud nebudou iniciovat a nedotáhnou změnu legislativy, zejména novelizaci a následnou plnou rekodifikaci stavebního zákona, neomezí nesmyslné požadavky kladené na investory, nezamezí šikanózním odvoláním v průběhu územních a stavebních řízení, pokud nedojde k urychlení povolovacích procesů a tím ke zvýšení nabídky, která v Praze stále pokulhává za poptávkou, pak se ani v roce 2019 situace s novými byty nezlepší.“


Obrázek č. 2 – Vývoj bytových jednotek HB Index (Zdroj: Hypoteční Banka)

  • Vysoká prodejní cena nemovitostí má vliv i na další realitní odvětví

Mít vlastní byt je v České republice poměrně dobře zavedenou normou a standardem. V porovnání se zahraničím, kde se častěji využívá bydlení v nájmu, je v naší zemi daleko více lidí vlastníky nemovitosti či alespoň její části. Pokud však ceny nových i starších domů a bytů vyskočí tak vysoko, jako je tomu nyní, zvedne se o nájem velká vlna zájmu. Nedobrovolný trend způsobený nedostupností koupě vlastního bydlení vytvořil velkou poptávku po pronájmu a díky velké poptávce, na kterou nebyl trh svou nabídkou dobře připravený, došlo k situaci, že se zvedla cena také u nájmů. Tento jev můžeme pozorovat samozřejmě v Praze, ale i v menších městech, kde průměrné nájemné každým měsícem roste.

Vysokou cenou nemovitostí trpí především mladé rodiny, které hledají své první bydlení. Tím se stává tento problém nejen ekonomický, ale také sociální. Nepříznivá situace se dotýká i těch, kteří by své bydlení rádi vyměnili za nové, větší či lepší. Než se však stěhovat v době, kdy je to finančně nevýhodné, volí lidé raději možnost si svůj současný domov alespoň upravit a zvelebit. Lze tedy říci, že vysoká prodejní cena bytů má mimo jiné na svědomí i to, že dochází k častějším rekonstrukcím a opravám nemovitostí.

  • Investice jako příležitost nebo zlo prohlubující krizi?

V nedávné době vedením města Prahy proběhla kauza ohledně sledování měřičů bytů a zadržování nemovitostí pro investiční účely, namísto jejich využívání k bydlení, které je i bez tohoto jevu těžko dostupné. Spolu s narůstající cenou je však očekávatelné, že se lidé budou snažit vysokých cen pro investice využít. Dnes jsme si na strmé a pravidelné zvyšování natolik zvykli, že si jen málokdo připouští možnost splasknutí celé bubliny s realitami a ani legislativa spolu s obdobím celkové ekonomické prosperity nenasvědčují, že by v brzké době měl přijít rychlý pád. Z toho důvodu nákup bytů za účelem zhodnocení vkladu, nikoliv za účelem bydlení, stále pokračuje. „Zadržování“ nemovitostí samo o sobě ještě více pomáhá snížit počet volných bytů, tím zvýšit jejich nedostatek a následně pak cenu. Když se podíváme, jak tento nekonečný kruh generuje nárůst hodnoty nemovitostí, nenajdeme žádné nebo jen značně radikální a nešťastné řešení. V nedávné době se levicová starostka Ada Colauová v Barceloně rozhodla inspirovat Berlínem, kde město dočasně odebralo majiteli nájemní dům ve čtvrti Steglitz-Zehlendorf, a nechala vyvlastnit první neobývané byty také ve Španělsku. Další podobné kroky má starostka dále v plánu. U nás se zatím k zabavování majetku politici nechystají a raději pracují na změně legislativy, která by umožnila rychlejší novou výstavbu.

Navzdory negativním dopadům na růst realitní bubliny, je prudké zvyšování cen skutečně investiční příležitostí. Nemusí se však jednat jen o nákup nemovitosti pro její zhodnocení a prodej v době, kdy bude ekonomický cyklus na svém vrcholu. Pokud se již dlouhé roky plánujete zbavit bytu ve vašem vlastnictví a stále jste se neodhodlali k činu, určitě vezměte v potaz, že v aktuální situaci získáte nejlepší nabídku za posledních deset let. Už Warren Buffett řekl, že krize je příležitost. Příležitost v době, kdy je hodnota vysoká prodávat a v době, kdy klesla, naopak nakupovat.

 

 

  • Jak se vyhnout vysokým cenám realit, když potřebujete sehnat byt?

Ne každý je investor, který analyzuje příležitosti. Největší část zájemců o byty doopravdy hledá bydlení a potřebuje mít kde žít bez ohledu na aktuální výkyvy trhu. Velmi dobrou zprávou je, že nárůst zpomaluje. Dle zdrojů a statistik realitní kanceláře Remax dokonce v některých regionech došlo ke stagnaci. Jedná se zejména o okrajové lokality, které nebyly zdražováním tak silně zasaženy. V Praze, Brně, v Ostravě a v dalších velkých městech růst pokračuje zejména kvůli přílivu nových obyvatel, kteří se sem stěhují za prací. Pokud tedy sháníte bydlení, byť třeba jen dočasné v podobě nájmu, a nezáleží vám na konkrétní lokalitě, můžete výrazně ušetřit.

Dobrou zprávou také je, že se cenou nemovitostí nerostou sejným tempem hypotéky. Zavedení přísnějších podmínek pro získání hypotéky by jejich cenu i cenu bytů mohlo v nadcházející době razantně ovlivnit. S koncem roku 2018 již objem poskytnutých úvěrů klesl, ale na cenu realit to viditelnější vliv nemělo.

 

 

Bibliografie (standardní formát citací podle mezinárodních standardů):

 

  • Milan Zelený, Geneze finanční krize a východiska z ní, www.svetproduktivity.cz/clanek/geneze_krize_a_vychodiska_z_ni.htm, 2011-10-16
  • Tisková zpráva Ministerstva financí České republiky, 2009-06-04

autor článku: Marcel Hon, MBA