606 385 646

info@vrkacademy.cz

VRKacademy.cz / Reality  / Stavební zákon – Přinesla novelizace stavebního zákona očekávané změny?

Stavební zákon – Přinesla novelizace stavebního zákona očekávané změny?

Rozsáhlá novelizace stavebního zákona proběhla nedávno, konkrétně 1. 1. 2018. Stavení zákon č. 225/2017 Sb. navazuje na zákon č. 183/2006 Sb. a klade si za úkol zrychlit a zjednodušit proces schvalování a povolování výstavby. Respektive jeho nová verze, která přináší mnoho změn, začala platit minulý rok a již tehdy běžely debaty ohledně dalších chystaných úprav. Stavební zákon je zkrátka neustále v pohybu a snaží se co nejvíce pomoci zjednodušení a urychlení výstavby nových bytů a celkové modernizaci stavebního prostředí. Právě v zákonech a nadměrné byrokracii, spolu s dalšími faktory, tkví aktuální nedostatek bytů a s tím i související jejich vysoká cena. Mnoho kritiků se obává, že navrhované další úpravy stavebního zákona nejen proces v případě drobných stavitelů neurychlí, ale že systém jednotného stavebního úřadu bude drahý a že může představovat velmi korupční prostředí.

 

Klíčová slova : Byty, cena, novelizace, stavba, stavební zákon, výstavba, změna

 

Výzkumná otázka:

 

Přinesla novelizace stavebního zákona očekávané změny?

 

Text příspěvku / článku:

 

1.  Stavební zákon a jeho současné i budoucí změny

Není tomu tak dávno, co proběhla novelizace stavebního zákona. Respektive jeho nová verze, která přináší mnoho změn, začala platit minulý rok a již tehdy běžely debaty ohledně dalších chystaných úprav. Stavební zákon je zkrátka neustále v pohybu a snaží se co nejvíce pomoci zjednodušení a urychlení výstavby nových bytů a celkové modernizaci stavebního prostředí. Právě v zákonech a nadměrné byrokracii, spolu s dalšími faktory, tkví aktuální nedostatek bytů a s tím i související jejich vysoká cena.

2.  Aktuální podoba a nedávná změna ve stavebním zákoně

Aktuální podoba stavebního zákona není rozhodně nijak zastaralá. Jeho rozsáhlá novelizace proběhla nedávno, konkrétně 1. 1. 2018. Stavení zákon č. 225/2017 Sb. navazuje na zákon č. 183/2006 Sb. a klade si za úkol zrychlit a zjednodušit proces schvalování a povolování výstavby. Je spekulativní, nakolik byl úspěšný, když už v současné době probíhá jeho další úprava. Přesto přinesl několik zajímavých posunů v oblasti, na kterou cílil i například v posuzování vlivů na životní prostředí. Toto je příklad deseti výrazných změn vybraných z velkého množství aktualizací, kterými při poslední novele prošly stavební zákony:

 

  • Obce budou sestavovat nové územní plány

Jednou z největších změn, kterou nám novela zákona přinesla, je překopání územních plánů. Všechny obce mají povinnost nahradit předchozí územní plány odpovídající předchozímu stavebnímu zákonu plány novými a aktualizovanými pro současné znění legislativy. Pokud ke změně nedojde, ztratí jejich původní podoba platnost. Jako nejzazší termín pro provedení změny byl původně stanovený rok 2020, avšak s ohledem na pomalu probíhající výměru byl nakonec termín posunutý pozměňovacím návrhem o dva roky. Spolu s pozměňovacím návrhem času na zpracování se logicky prodloužila i platnost současné podoby územních plánů. Pořízení nových územních plánů jsou tedy obce povinny zajistit do konce roku 2022.

  • Závazná stanoviska dotčených orgánů na základě zmocnění zákonem

Stavební zákon ukládá povinnost doložit celou řadu závazných stanovisek. Do nich se řadí například stanoviska dotčených orgánů z pohledu krajinného rázu, ovzduší, vodstva, odpadů nebo veřejného zdraví. Aktualizace dbá na to, aby úřady nepřekračovaly své kompetence, které jim stanovuje zákon. Toho se snaží dosáhnout tím, že příslušná závazná stanoviska dotčených orgánů musejí obsahovat jak závaznou část svého vyjádření, tak odůvodnění a podklady pro vydané hodnocení.

  • Zjednodušení pořízení změn územně plánovací dokumentace

Novela stavebního zákona odebírá při pořizování změn územně plánovací dokumentace, tedy územního rozvoje nebo územního plánu, fázi společného jednání s dotčenými orgány a u změn územního plánu pak fázi projednání zadání, v případě, že daný návrh na změnu neobsahuje takzvané varianty řešení. Dle novely bude tedy v rámci zkráceného procesu zahrnuté samotné rozhodnutí zastupitelstva obce nebo kraje o pořízení a zpracování návrhu pro veřejné projednání, jež bude probíhat s dotčenými orgány i s veřejností. Ke změně územně plánovací dokumentace bude možné podat připomínky a námitky. Pokud se tak nestane, budou změny územně plánovací dokumentace schváleny.

 

  • Opatření obecné povahy a zkrácení lhůty pro jejich přezkoumání

Doba možná pro přezkoumání opatření obecné povahy a možnost soudního napadení opatření obecné povahy se zkrátila ze tří let na jeden rok. Ve formě takzvaných opatření obecné povahy se vydávají zásady územního rozvoje, územní plány a regulační plány.

  • Vybočení liniové stavby z původního koridoru bez úpravy územního plánování

Kromě lhůt pro přezkoumání opatření obecné povahy obsahuje zákon i další změny, které urychlí nebo zefektivní celý proces. Příkladem je možnost vybočení liniových staveb z původního koridoru do nezastavěné oblasti bez nutné změny územního plánu, pokud se ukáže, že je nelze postavit do původního koridoru. Povolovací proces bude probíhat podle zásad územního rozvoje. Změna může celý proces uspíšit zhruba o dva roky.

  • Posuzování souladu stavby s územním plánem nebude na stavebním úřadě

Donedávna měl na starost posouzení souladu stavby s územním plánem stavební úřad v rámci územního řízení. Jeho závěr byl vždy vyjádřený v územním rozhodnutí. Po změně stavebního zákona spadá posouzení souladu stavby s územním plánem do kompetence orgánu územního plánování, který také vydává stanovisko, jehož obsahem je vázán stavební úřad. Ten následně vydává stavební povolení. Existuje jediná výjimka, kdy se nyní soulad s územně plánovací dokumentací musí posuzovat a přezkoumávat na stavebním úřadu, a to jsou případy záměrů, jež nevyžadují žádné stavební povolení ani ohlášení.

  • Povolovací proces na územní a stavební řízení na jednom místě

Další výraznou změnou v novele je možnost sloučení jednotlivých povolovacích procesů do jednoho řízení. Nyní lze využít tři typy sloučených postupů úřadů. Jedná se zaprvé o společné územní a stavební řízení, zadruhé o územní řízení spojené s posuzováním vlivů na životní prostředí a v neposlední řadě o společné územní a stavební řízení spojené s posuzováním vlivů na životní prostředí. Není zde však dána povinnost, jde jen o možnost. Volba je zcela dobrovolná a stále se nabízí možnost, jako před změnou zákona, využívat procesy samostatně bez vzájemné integrace do „balíčků povolovacích procesů“. Zachování oddělení bude nejspíše využívané především u složitějších staveb, kde je riziko neúspěchu u jednoho z řízení příliš vysoké.

  • Bazénky, skleníky a ploty do dvou metrů u rodinného domku bez ohlášení

Velkou změnou, která se týká administrativní zátěže úřadů i samotných lidí, kteří si chtějí provést úpravy kolem svého rodinného domku, je vyjmutí určitých drobných doplňkových staveb z povinnosti stavebního povolení i ohlášení. Tato novela se dotýká například plotů s výškou do dvou metrů, jež nehraničí s veřejným prostorem, malých bazénků a skleníků. K jejich realizaci postačí územní souhlas a rozhodnutí stavebního úřadu o jejich umístění.

  • Vybrané druhy staveb se nyní obejdou bez kolaudace

Další velkou změnou, kterou stavební zákon přinesl, jsou podmínky kolaudací staveb. Kolaudaci nyní podléhají takové stavby, na které se dříve vztahovalo povinné vydání kolaudačního souhlasu. Všechny ostatní je po novelizaci zákona možné využívat ihned po dokončení stavby bez kontroly ze strany úřadů.

  • Vyřazení spolků ochrany přírody z územního a stavebního řízení

Posledním bodem novely, na který se podíváme, je změna účastníků stavebního řízení, která se týká změny zákona o ochraně přírody. Dodnes se spolky, jejichž předmětem je ochrana přírody a krajiny, mohly účastnit územních a stavebních řízení. Nyní se již jako účastníci k těmto typům řízení nemohou přihlásit a týkají se jich pouze řízení, která souvisejí s jejich zaměřením, tedy řízení podle zákona o ochraně přírody a krajiny, nikoliv dle stavebního zákona. Výjimkou pro tyto spolky je účast na územních a stavebních řízeních v případě stavebních záměrů vyžadujících posouzení vlivů na životní prostředí nebo určitých řízení spadajících do vodního zákona nebo do zákona o integrované prevenci a omezování znečištění.

3.  Výsledky v číslech, které provedená novela zákona přinesla

Hlavní cíl, který si nový zákon kladl za úkol, byl splněn jen částečně. Na jednu stranu legislativní změna byla jedním z faktorů, které přispěly k nárůstu stavebnictví, na druhou stranu snížení cen bytů, pro kterou se nepříznivé zákony přepisovaly, nenastalo. V některých městech došlo ke stagnaci, avšak otázkou zůstává, nakolik na tom má podíl uskutečněná novela a nakolik fakt, že ceny narazily na svůj horní strop. V Praze a dalších městech zdražování i přes opatření pokračuje nadále a proto do budoucna očekáváme ještě jednu velkou změnu stavebního zákona, která napraví drobné nepřesnosti současné situace a bude se snažit proces schvalování nových projektů ještě méně zbytečně omezovat.

V polovině roku 2019 jsme při porovnáním se situací z roku 2018 mohli zaznamenat dle Českého statistického úřadu zvýšení stavební produkce o 8,9 procenta. Také vzrostl počet vydaných stavebních povolení, konkrétně o 5,5 procenta a bylo realizováno dokonce o 34,2 procenta více zahájení stavebních prací. V Praze v dubnu 2019 započala výstavba 557 bytů a bytových domů. Za minulý rok 2018, ve kterém novela zákona poprvé fungovala, firmy provedly stavební práce v hodnotě 502 miliard korun. To je nárůst o 10,7 procenta.

Graf č. 1 – Bytová výstavba (Zdroj: ČSÚ)

4.  Další změna ve stavebním zákoně přijde co nevidět

Aktualizace nedávno změněného stavebního zákona byla připravována už v roce, kdy novela začala platit. Původní termín zpracování další aktualizace předpokládal, že se na zákonu bude pracovat více než pět let. Vzhledem k vývoji cen bytů a stále, i po poslední legislativní úpravě, velice dlouhému povolování stavby a složitým byrokratickým procesům, které výstavbu komplikují, byl termín dokončení nejnovější verze stavebního zákona posunutý. Má nabýt platnosti v roce 2021. Prezident Hospodářské komory České republiky Vladimír Dlouhý se vyjádřil poměrně pozitivně ohledně splnění nového časového závazku: „Harmonogram, který zhruba na začátku roku koloval po státní správě, hovořil o tom, že by zákon mohl být hotov do roku 2026 s účinností 2027. Pak jsme do toho spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj vstoupili a shodli jsme se, že je to potřeba výrazně zkrátit. Ten termín má především mobilizační účinek. Uvidíme, jak se bude dařit, ale harmonogram bychom chtěli dodržet.“ Hospodářská komora již s Ministerstvem pro místní rozvoj podepsala memorandum o spolupráci na přípravě tohoto zákona.

Ministerstvo pro místní rozvoj, které má změnu stavebního zákona na starost, se zaměřilo především na urychlení schvalovacího procesu, což je také primární důvod, proč se novela chystá. Mezi pokusy o odstranění různých překážek, které brání efektivní výstavbě, je jedním z nejzásadnějších bodů centralizace stavebního úřadu. Ministryně Klára Dostálová (ANO) shrnula celkovou rekonstrukci zákona takto: „Připravili jsme základní body, které jsou potřeba změnit. Týká se to jak územního plánování, tak stavebního práva hmotného. Ale například i takových věcí, jako je změna spojeného modelu státní správy a samosprávy, který nám dělá v praxi velký problém. Jde o střet zájmů, systémovou podjatost. Dohodli jsme se, že nejvhodnější by bylo tento model rozdělit. To znamená jít cestou státního stavebního úřadu.“ To v praxi znamená, že pokud nebude dostatek úředníků k dispozici pro schválení projektu třeba v Plzni, převezmou jejich úlohu kolegové například v Ostravě. Součástí novely, která v červnu 2019 prošla vládou, je sloučení stavebního řízení a posouzení vlivů na životní prostředí (EIA) do jednotného povolovacího řízení a digitalizace například územně projektových dokumentací, technické mapy nebo elektronického spisu stavebních úřadů.

5.  Chystaná novelizace má řadu kritiků v různých oblastech

Neexistuje zákon, který by se zavděčil všem. Novou novelu stavebních úprav si pochvalují zejména developeři. Podle nich je stav, kdy není výjimkou, že je na povolení nutné čekat více než deset let, naprosto katastrofální, což je jedním z předních důvodů příliš vysokých cen bytů. Česká republika se tím dle údajů Světové banky staví na post jedné ze zemí s nejdelším časem povolení.

Ministerstvo pro místní rozvoj k původní verzi úprav přijalo více než 1 600 připomínek. Některé z nich byly do zákona v rámci dílčích úprav zapracovány. Na úřad vlády také dorazil protest 101 akademiků, kteří k plánované podobě zákona mají silné výhrady a mluví o jednom z největších polistopadových zásahů do občanských práv. Vadí jim, že zákon nebere v potaz žádné jiné faktory, než zájmy developerů. K protestu se připojili například právníci, architekti a přírodovědci. Ti předali otevřený dopis, který je adresován premiérovi i jeho ministrům, z jehož závěru jasně vyplývá naprostý nesouhlas s budoucím stavebním zákonem: „Věcný záměr nového stavebního zákona považujeme za nepřijatelný a vzhledem k jeho celkové koncepci i za nezpůsobilý k dalšímu projednávání. Žádáme Vás, aby byl stažen z legislativního procesu a využit pouze jako analytický podklad pro další legislativní práci.“

6.  Dle kritiků nový stavební zákon nahrává developerům a stavebním společnostem

Ministerstvo pro místní rozvoj potvrdilo, že cílem úpravy stavebního zákona je zjednodušit a zrychlit výstavbu, odmítá však tvrzení, že by tím nahrávalo zájmům developerů na úkor životního prostředí nebo ochrany památek, jak tvrdí Český národní komitét Mezinárodní rady pro památky a sídla. Ten se také obává, že novela nejen proces v případě drobných stavitelů neurychlí, ale že systém jednotného stavebního úřadu bude drahý a že může představovat velmi korupční prostředí. Proti této centralizaci se ohrazuje i vládní opozice. Například ODS je názoru, že jednotný stavební úřad, krom již zmíněných možných negativních faktorů, rozhodně neřeší nedostatek kvalitních úředníků, který je také aktuálním problémem. Podle asociace ekologických organizací Zelený kruh zase novela neodpovídá legislativě Evropské unie a obsahuje nemalé množství vnitřních rozporů. Sdružení místních samospráv ČR se ohrazuje především proti odebrání výkonu funkce stavebního úřadu obcím.

7.  Nový stavební zákon i problematické přidání takzvané fikce souhlasu

Práce na novém vylepšení stavebního zákona není jedinou velkou změnou, která se v této sféře odehrává. Ještě, než v roce 2021 vstoupí úpravy v platnost, čeká nás s největší pravděpodobností zavedení fikce souhlasu, jež bude považovat třiceti denní nečinnost úřadů (u složitějších případů bude lhůta šedesát dní) za souhlasné stanovisko. Mnoho kritiků v něm však vidí stejný a ještě vážnější problém, jako v celém novém stavebním zákonu. Hlavní obavou je především velký prostor pro korupci, jako je například stav, kdy úředník ve stanoveném čase nebude jednat záměrně. Předpokládané zavedení fikce souhlasu bylo plánované na září roku 2019. Nejspíše se ho však v takto brzkém termínu nedočkáme a nezačne platit dříve než za rok. Nový stavební zákon je stále jedním z nejdůležitějších prvků směrem ke změnám v rychlosti povolování staveb, které jsou pro očekávané změny skutečně klíčové.

 

Bibliografie (standardní formát citací podle mezinárodních standardů):

 

  • Český statistický úřad 2019

Autor článku: Marcel Hon, MBA